Ngành tiêu biểu năm 2021: Nhu cầu bất động sản phân khúc căn hộ sụt giảm

Tóm lược

• Ngành bất động sản gia tăng đầu từ yếu từ cuối năm 2020, nổi bất là VIC và NLG.
• Nhu cầu thị trường ở phân khúc căn hộ sụt giảm trong cơn sốt giá đất.
• Khu vực phía Đông tiềm năng trở thành động lực phát triển mới cho thị trường bất động sản.

        Hoạt động đầu tư các doanh nghiệp ngành bất động sản đã có cú trượt dài do tác động của đại dịch Covid-19. Tuy nhiên, có thể thấy hoạt động đầu tư các doanh nghiệp đã dần hồi phục trở lại vào khoảng cuối năm 2020. Hai quý cuối năm, áp lực về tồn kho ứ đọng đã phần nào được giảm bớt khi tỷ lệ hấp thụ bất động sản nhà ở được cải thiện hơn, các doanh nghiệp mạnh tay hơn trong việc chi đầu tư mở rộng. Điều này đã tạo đà tốt cho động lực tăng trưởng năm 2021.

        Trong quý 1/2021, nhìn chung dòng vốn đầu tư các doanh nghiệp niêm yết trên thị trường đều gia tăng mạnh, chi đầu tư tăng trưởng và tồn kho được mở rộng. Chiếm tỷ trọng lớn nhất lớn trong mức tăng đầu tư của toàn ngành là tập đoàn Vingroup với mức tăng tồn kho và chi đầu tư mở rộng khủng ngay từ quý 1/2021. Tập đoàn đã lên kế hoạch mở rộng thêm chuỗi trung tâm thương mại tại các thành phố lớn khắp Việt Nam như TP.HCM, Hà Nội, Cần Thơ, Hải Phòng, Đà Nẵng…với số lượng trung tâm thương mại dự kiến là 25 điểm. Trong đó, đáng chú ý nhất là dự án tổ hợp trung tâm thương mại Vincom Lê Thánh Tông, Hải Phòng với quy mô vốn đầu tư lên đến 600 tỷ đồng.

        Doanh nghiệp có hoạt động đầu tư lớn đứng sau VIC là NLG. Mặc dù xét về tổng đầu tư, VIC vượt trội hơn so với toàn thị trường trong quý 1/2021, tuy nhiên mức tăng đầu tư của NLG tăng mạnh nhất thị trường với hàng loạt các dự án được triển khai trong năm 2021. Trong năm 2021, NLG dự kiến sẽ triển khai hai dự án mới là mua lại dự án Waterfront (170ha) với tỷ lệ nhận chuyển nhượng vốn từ Keppel Land là 30%, qua đó nâng tỷ lệ sở hữu lên 65,1% và dự án thứ hai là Khu dân cư Cần Thơ với 43 ha. Bên cạnh đó, hàng loạt các dự án cốt lõi và trọng tâm trong giai đoạn 2021-2023 sẽ được tiếp tục triển khai như dự án Akari, dự án Water Point giai đoạn 1, dự án Nam Long Cần Thơ và dự án Mizuki Park.

        Doanh nghiệp có mức tăng đầu tư lớn trong năm tiếp theo có thể kể đến là Tập đoàn Novaland. Hàng loạt các dự án được đẩy mạnh triển khai trong giai đoạn 2019-2023 có thể kể đến như Novaworld Phan Thiết, Novaworld Hồ Tràm, Novabeach Cam Ranh và dự án có tiềm năng lớn khác là AquaCity Biên Hòa với diện tích 571 ha.

        Tăng trưởng vốn đầu tư của các doanh nghiệp bất động sản sau giai đoạn thanh tra và chỉ còn dòng vốn của Vingroup. Tuy nhiên, trong đợt dịch thì dòng vốn của Vingroup cũng đã sụt giảm.

Biểu đồ: Tăng đầu tư của ngành bất động sản

        Nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM trong Q1/2021 giảm mạnh 52,9% so với cùng kỳ xuống còn 1.709 căn dẫn đến lượng căn hộ tiêu thụ giảm 30,9% so với cùng kỳ (2.624 căn). Chúng tôi quan sát thấy đây là quý thứ 5 liên tiếp TP.HCM không có nguồn cung mới ở phân khúc bình dân, phân khúc trung cấp chiếm 40,7% tổng nguồn cung mới, theo sau là phân khúc hạng sang chiếm 39,1% và cao cấp chiếm 20,2%. Tỷ lệ hấp thụ vụt lên 153,5% trong Q1/2021 (tăng 77 điểm % so với quý trước) cho thấy nhu cầu nhà ở vẫn đang ở mức cao.

        Theo dữ liệu thống kê của Bloomberg về mức kỳ vọng tăng trưởng EPS năm 2021, mức dự báo đã được tăng lên đáng kể từ mức 28% vào cuối tháng 4 lên 30%. Điều đó cho thấy sự lạc quan của thị trường, trong khi đó chúng tôi vẫn thận trọng giữ mức dự phòng là 28%. Đáng chú ý ngân hàng, nguyên vật liệu và bất động sản lần lượt là 3 nhóm ngành có đóng góp chính cho mức tăng trưởng của EPS chung toàn thị trường.

Biểu đồ: Giao dịch bất động sản phẩm khúc căn hộ giai đoạn 2017-2021

        Các nhà đầu tư ráo riết đổ về săn đất khu vực Tây Bắc TP.HCM giá đất ở các quận ngoại thành TP.HCM, đặc biệt là khu Tây Bắc chứng kiến mức tăng trưởng ấn tượng trong 4T/21, với Củ Chi (+27,7% so với cùng kỳ), Hóc Môn (+21,1% so với cùng kỳ), Quận 12 (+15,6% so với cùng kỳ), kế đó là thành phố Thủ Đức (+12,0% so với cùng kỳ) và Bình Chánh (+8,2% so với cùng kỳ).

Biểu đồ: Giá bất động sản khu vực TP.HCM

        Giá đất tại các khu vực này tăng nhanh nhờ vào đề án đưa các huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi và Cần Giờ lên quận, song song với đề xuất thành lập thành phố Tây Bắc gồm Củ Chi và Hóc Môn.

Bảng: Những thông tin về chính sách