Ngành tiêu biểu năm 2018: Ngành bất động sản phát triển sôi động với hàng loạt các dự án

Năm 2018 là một năm thuận lợi của ngành bất động sản khi mà các doanh nghiệp trong ngành được hưởng lợi nhờ thị trường nhà đất trong năm phát triển sôi động. Hàng loạt các dự án được mở bán và triển khai thi công ở các doanh nghiệp là những động lực cơ bản cho sự tăng trưởng của ngành.

Tóm lược:

  • Bất động sản là một trong những ngành thu hút vốn FDI và nguồn kiều hối trong năm

  • Thị trường bất động sản ở TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội vẫn ghi nhận mức tăng trưởng tốt ở các phân khúc

  • Kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp ngành bất động sản tăng trưởng mạnh nhờ những thuận lợi của ngành

  • Dòng vốn đầu tư của các doanh nghiệp cũng tăng mạnh khi có thêm nhiều các dự án được triển khai

  • Nhờ sự tăng trưởng thị trường bất động sản các doanh nghiệp trong ngành có hoạt động kinh doanh và đầu tư tăng khiến giá cổ phiếu của ngành cũng xu hướng tăng mạnh trong năm

Theo các chuyên gia tính toán tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản chừng 20%, nếu cộng cả cho vay bất động sản dưới hình thức cho vay tiêu dùng. Gây lo ngại dẫn đến bong bóng bất động sản nếu dòng tiền đổ vào. Trong năm, NHNN đưa ra thông điệp siết chặt hoạt động cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản, giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn theo Thông tư 19 của NHNN.

Năm 2018, có 6,5 tỷ đô la FDI đầu tư vào bất động sản Việt Nam trong tổng số 30 tỷ đô la cả nước, chiếm 16,6% đứng thứ hai trong thu hút vốn FDI. Qua đó thể hiện lĩnh vực bất động sản vẫn đang là điểm hút dòng vốn FDI ở Việt Nam. Trong khi đó, nguồn kiều hối cũng tăng mạnh khi đạt 15,9 tỷ đô la trong đó trung bình khoảng 20% đầu tư vào thị trường bất động sản.

Biểu đồ: Vốn FDI đăng ký mới và tăng thêm vào ngành bất động sản giai đoạn 2010-2018

Trong năm, hai thị trường bất động sản lớn nhất cả nước vẫn duy trì mức tăng trưởng tốt khi TP.HCM tăng trưởng 16% và Hà Nội tăng trưởng 24%, nhưng thanh khoản thì thị trường Hà Nội tăng tốt hơn. Trong năm, các căn hộ chào bán thì phần lớn đều bán được và tỷ lệ giao dịch thành công ở các phân khúc đều đạt mức rất cao.

Biểu đồ: Tương quan cung cầu và xu hướng giá giai đoạn 2013-2018

Thị trường căn hộ tại TP.HCM ghi nhận những điều chỉnh liên tục trong giá bán khá mạnh so với năm 2017, đó là theo số liệu từ CBRE. Ở phân khúc bình dân, dự án căn hộ mới được chào bán dưới 800 đô la/m2 hiện không có nhiều và mặt bằng giá đã tăng lên đáng kể sau giai đoạn phát triển.

Ngược lại, ở phân khúc cao cấp được chào bán vào quý 2 với các dự án như Cove Residence là giai đoạn 3 của Empire City, bên cạnh đó là một loạt các dự án như Apha Hill, Grand Manhattan, The Vertex Private Residence và Metropole. Vì số lượng có hạn nên mức giá phân khúc này được đẩy lên rất cao so với mặt bằng giá năm trước. TP.HCM và Hà Nội đã đưa ra nhiều biện pháp quyết liệt chấn chỉnh thị trường nhà đất theo hướng minh bạch, công khai đồng thời thu hồi những dự án chậm triển khai. Hoạt động thanh tra của Chính phủ đã làm chậm tiến độ phê duyệt các dự án đăng ký mới và cả những dự án đã triển khai.

Trong năm 2018, doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tăng 12%, giảm tương đối nhiều so với mức tăng trưởng doanh thu 31,6% năm 2017. Tuy nhiên, nếu tính cả doanh thu của tập đoàn Vingroup (Mã cổ phiếu: VIC) thì tăng trưởng doanh thu của ngành bất động sản tăng đến 33,6%. Trong khi đó, lợi nhuận cổ phiếu ngành bất động sản tăng trưởng 81%, ấn tượng so với con số 31% năm 2017. Nếu như không tính lợi nhuận của Tập đoàn Vingroup (Mã cổ phiếu: VIC) và Công ty Cổ phần Vinhomes (Mã cổ phiếu: VHM) thì các doanh nghiệp bất động sản đạt lợi nhuận trên gần 18 nghìn tỷ đồng, tăng 30,7% so với cùng kỳ. Lợi nhuận của các doanh nghiệp đạt mức tăng trưởng tốt do giá bất động sản tăng trưởng trung bình 10-20% trong năm. Tuy nhiên, một xu hướng chúng ta có thể thấy đó là mức độ đóng góp của VIC đối với mức tăng trưởng và lợi nhuận của ngành là rất lớn.

Biểu đồ: Tăng trưởng doanh thu của ngành bất động sản giai đoạn 2012-2018

Bên cạnh mức tăng trưởng doanh thu thì các doanh nghiệp bất động sản cũng đạt mức tăng trưởng lợi nhuận tốt, khi giá bất động sản tăng từ 10-20%.

Năm 2018, doanh thu của Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (Mã cổ phiếu: DXG) đạt 4.645 tỷ đồng, tăng gần 60% so với năm trước. Kết quả này là nhờ các mảng hoạt động chính của tập đoàn đều có sự tăng trưởng và được đẩy mạnh trong năm, như hoạt động môi giới và dịch vụ bất động sản (bao gồm môi giới, đầu tư thứ cấp), hoạt động đầu tư chuyển nhượng bất động sản, hoạt động xây dựng... Hay Tập đoàn Vingroup (Mã cổ phiếu: VIC) đạt 121.894 tỷ đồng doanh thu, tăng 36,4% và vượt mức kế hoạch đặt ra đầu năm. Doanh thu chủ yếu đến từ các dự án lớn được mở bán ngay từ đầu năm như: Vinhomes Central Park, Vinhomes Golden River, Vinhomes The Harmony, Vinhomes Green Bay, Vinhomes Metropolis…

Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc NoVa (Mã cổ phiếu: NVL) có doanh thu đạt 15.290 tỷ đồng, tăng 31% so với cùng kỳ. Nhờ trong năm doanh nghiệp đã triển khai và đưa vào vận hành Azerai Cần Thơ Resort, dự án đầu tiên trong chuỗi dự án nghỉ dưỡng của Tập đoàn tại khu vực đồng bằng Sông Cửu Long, dự án NovaHills Mũi Né.

Biểu đồ: Tăng trưởng doanh thu các doanh nghiệp ngành bất động sản dân cư năm 2018

Trong năm 2018, dòng vốn đầu tư của các doanh nghiệp bất động sản tăng mạnh. Tuy nhiên, số liệu chi tiết cho thấy hơn 90% hoạt động đầu tư của các doanh nghiệp niêm yết chủ yếu thuộc về VIC. Sau hoạt động đầu tư của VIC là các hoạt động đầu tư của NVL. Tuy nhiên, sau đó rất nhiều dự án của NVL phải dừng thi công khi bị tiến hành thanh tra. Với hàng loạt các dự án được thực hiện dẫn đến hoạt động đầu tư của VIC diễn ra cực kỳ sôi động. Các dự án có quy mô vượt trội lên đến hàng trăm hecta và hàng loạt tiện ích trong nhà và ngoài trời độc đáo, ấn tượng, đồng thời sẽ được quy hoạch bao gồm ba dòng sản phẩm: Vinhomes Sapphire, Vinhomes Ruby, và Vinhomes Diamond. Bên cạnh đó, Công ty con Vincom Retail của VIC tiếp tục tăng cường độ phủ với việc mở mới 20 trung tâm thương mại tại 38 tỉnh thành trên cả nước, nâng tổng số trung tâm thương mại đang vận hành trên toàn hệ thống lên con số 66 và đạt 1,5 triệu m2 sàn bán lẻ.

Song song đó, DXG là doanh nghiệp cũng có những hoạt động đầu tư ấn tượng. Trong năm, doanh nghiệp đã có những thay đổi lớn trong chiến lược kinh doanh, thậm chí thay đổi cả về chiến lược hoạt động đầu tư của mình. Thay vì doanh nghiệp đầu tư các dự án nhỏ lẻ thì doanh nghiệp định hướng phát triển các dự án lớn với đầy đủ các tổ hợp tiện ích. Trong năm 2008, dự án đáng chú ý đến là dự án Gem Riverside đang được thực hiện đầu tư với quy mô lên đến 5.430 tỷ đồng. Trước đó, doanh nghiệp đã chuẩn bị quỹ đất sạch rất lớn tại vị trí đắc địa, nhằm thuận lợi hơn trong việc thay đổi chiến lược kinh doanh mới của mình. Trong nhiều năm liền, doanh nghiệp đã đẩy mạnh hoạt động M&A để sở hữu được vị trí đất phù hợp và quy mô cho các dự án lớn.

Biểu đồ: Tăng vốn đầu tư của doanh nghiệp ngành bất động sản

Trong bối cảnh đại đa số các ngành nghề đều bị sụt giảm dưới tác động của chiến tranh thương mại Mỹ - Trung thì phần lớn các doanh nghiệp bất động sản đều đạt mức tăng trưởng tốt trong năm. Việc doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp trong ngành tăng vọt, kéo theo nhiều cổ phiếu tăng trưởng chạm mốc gần 100% so với đầu năm, như cổ phiếu NVT và NTL. Mức tăng trưởng của VIC mặc dù thấp hơn hai doanh nghiệp nói trên khi chỉ ở mức 60%, tuy nhiên do quy mô vốn hóa lớn nên chính phần tăng trưởng của VIC đã quyết định mức tăng trưởng chung của ngành bất động sản.

Kết quả kinh doanh của ngành đến từ dòng vốn đầu tư bên ngoài. Sức cầu của thị trường ở khu vực bất động sản dân cư tăng vọt, tỷ lệ tiêu thụ dự án Vinhomes Sapphire của Vinhomes một công ty con của VIC đạt đến 82%. Nhìn rộng hơn ở các doanh nghiệp trong ngành đều tăng trưởng giá cổ phiếu ở mức hai con số. Cổ phiếu DXG tăng 18% và cổ phiếu NVL tăng 29%.

Các cổ phiếu bất động sản giữ xu thế tăng giá trong năm. Trong quý 1, giá cổ phiếu tăng mạnh khi thị trường bất động sản nóng lên cộng với những kết quả tích cực khi tình hình kinh doanh quý 4 năm trước và quý 1 năm 2018 được công bố. Tuy nhiên, sau đó giá cổ phiếu đã điều chỉnh mạnh bởi các thông tin về sai phạm đất công, các tranh chấp giữa người dân và chủ đầu tư, đặc biệt là mức ảnh hưởng từ thị trường chung do cuộc thương chiến giữa Mỹ - Trung gây ra. Cuối năm, giá cổ phiếu tiếp tục giữ xu thế tăng trưởng trước xu hướng đi ngang của thị trường, khi kết quả kinh doanh của doanh nghiệp tăng trưởng tốt được công bố, kèm với đó là sự phát triển mạnh của các dự án thuộc tập đoàn VIC như: VinHomes Central Park, VinHomes Green Bay, Vinhomes The Harmony…

Mặc dù, xu hướng chung của ngành thuận lợi nhưng giá cổ phiếu của NLG tăng trưởng thấp hơn phần lớn các doanh nghiệp khác trong ngành. Do dự án Akari City đã mở bán nhưng chưa hoàn thành thủ tục pháp lý, nên doanh nghiệp không thể ghi nhận doanh thu trong này. Điều này, dẫn đến doanh thu của doanh nghiệp tăng trưởng thấp nhất ngành, khiến cổ phiếu của doanh nghiệp không thu hút được sự quan tâm của nhà đầu tư.

Biểu đồ: Kết quả tăng trưởng giá cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản