Tại sao là thị trường bất động sản và tại sao là bây giờ?

Chưa bao giờ các diễn biến vĩ mô ở Việt Nam lại biến động nhanh và bất ngờ như trong năm nay. Trước những diễn biến bất ngờ của thị trường tài chính quốc tế thì chính những hoạt động thanh tra mạnh mẽ thị trường vốn, mà tiêu điểm là các doanh nghiệp niêm yết bất động sản, đã khiến cho thị trường xoay chiều và diễn biến bất ngờ với hàng loạt các phiên biến động tăng giảm rất mạnh hàng tuần.

Có một điểm mà không ít người để ý đó là sau đợt giảm trong 6 tháng đầu năm về mức 1200 điểm thì đã rất nhiều các quỹ đầu tư rất lớn đã tiến hành gia tăng tỷ trọng cổ phiếu trong danh mục để “bắt đáy” sau đợt giảm mạnh của giá cổ phiếu. Các quỹ khi ra các quyết định đầu tư đều có những đánh giá dài hạn về triển vọng của thị trường. Đối với họ, mức 1.200 điểm có thể được xem là mức định giá phù hợp để giải ngân trong dài hạn. Điều đó cho thấy những động thái quyết tâm cải tổ thị trường nằm ngoài những kỳ vọng của cả những nhà đầu tư dài hạn vào thị trường chứng khoán Việt Nam.

Nút thắt của nền kinh tế

Không phải ngẫu nhiên mà Chính phủ Trung Quốc trong vòng 5 năm gần đây đã từng bước thực hiện mạnh tay đối với thị trường bất động sản trong nước. Bối cảnh Việt Nam cũng đang diễn ra tương tự. Ở góc nhìn vĩ mô thì bất động sản đang tạo ra một nút thắt lớn cho nền kinh tế. Thị trường bất động sản từ lâu vốn dĩ là một nút thắt lớn trong nền kinh tế Việt Nam khi gần như nguồn tiền thặng dự của doanh nghiệp và cá nhân đều đang được đổ vào thị trường bất động sản như một kênh sinh lời ngắn hạn cũng như một kênh tích lũy trong dài hạn. Việc phần lớn nguồn lực của xã hội đều đổ vào thị trường bất động sản sẽ khiến cho các ngành nghề sản xuất kinh doanh sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc huy động vốn.

Thực tế số liệu về hoạt động đầu tư của các doanh nghiệp niêm yết trên thị trường chứng khoán cũng đã chứng minh cho xu hướng hướng trên. Hoạt động đầu tư (tồn kho và đầu tư mở rộng) của các doanh nghiệp bất động sản luôn áp đảo các ngành nghề còn lại. Điều này diễn ra không chỉ trong năm 2022 mà là xu hướng tất yếu trong nhiều năm qua. Dư nợ bất động sản luôn chiếm tỷ trọng lớn trong dư nợ của ngân hàng hay phát trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản cũng luôn top đầu trong những năm qua. Nếu loại trừ ngành ngân hàng vốn dĩ là kênh bơm vốn chính cho của cả nền kinh tế thì bất động sản có thể được xem là ngành quan trọng thứ hai ở Việt Nam về tầm quan trọng.

Hướng đến một nền kinh tế và thị trường vốn bền vững

Việc các hoạt động đầu tư bất động sản chi phối hoạt động kinh tế thực cũng dẫn đến một thực tế đó là giá trị vốn hóa của các doanh nghiệp bất động sản chiếm một tỷ trọng rất đáng kể trong chỉ số chứng khoán chung. Một điều rất đáng để chúng ta lưu ý đó hầu như nhóm ngành bất động sản đều không chiếm tỷ trọng ở thị trưởng chứng khoán các nước.

Ở Mỹ thì nhóm ngành công nghệ, tiêu dùng không thiết yếu và y tế chiếm tỷ trong cao nhất. Thậm chí một quốc gia có rất nhiều các điểm tương đồng về cả đặc điểm kinh tế và hệ thống tài chính với Việt Nam như Trung Quốc thì thị trường bất động sản cũng chiếm một tỷ trọng rất nhỏ trong cấu trúc vốn hóa. Ngành nghề chiếm tỷ trong vốn hóa lớn nhất thị trường Trung Quốc lại là ngành công nghệ với 1,51 nghìn tỷ USD, trong khi đó nhóm ngành tiêu dùng thiết yếu và không thiết yếu đều ở liền phía sau. Đến thị trường của các quốc gia Châu Á Thái Bình Dương thì xu hướng tương tự vẫn diễn ra. Đặc điểm chung chúng ta có thể dễ nhận ra là nhóm ngành bất động sản và tài chính đều không chiếm tỷ trọng chủ đạo bên trong các thị trường tài chính này.

Mức độ tỷ trọng vốn hóa lớn của các nhóm ngành nghề nói trên cho thấy một mức độ phát triển của nền sản xuất và dịch vụ ở các quốc gia này. Sự phát triển của các nhóm ngành nghề sản xuất, dịch vụ và công nghệ mới chính là tiền đề phát triển bền vững của một nền kinh tế chứ không phải chỉ dựa vào việc phát triển các dự án bất động. Các công ty có giá trị vốn hóa lớn nhất toàn cầu cũng là các doanh nghiệp thuộc nhóm ngành kể trên, nếu chúng ta có thể thấy thì đây chính là những công ty góp phần đáng kể vào việc định hình nền kinh tế không chỉ ở quốc gia của họ mà còn ở phạm vi toàn cầu.

Đâu là điểm đến và đánh chuột cần không được vỡ bình

Đích đến của chiến dịch lành mạnh hóa lần này có lẽ chính là việc tác động trực tiếp vào trong mức giá bất động sản. Khi đó chính sách sẽ không dừng lại cho đến khi giá bất động sản có thể được điều chỉnh một cách đáng kể. Mức chi phí giá thành thấp hơn sẽ giúp cho các doanh nghiệp mở rộng hoạt động kinh doanh cũng như người dân có thể dễ dàng hơn trong việc tiếp cận các căn hộ phù hợp với mức thu nhập của mình.

Thị trường bất động sản ở Việt Nam có một kết nối sâu sắc với hệ thống ngân hàng khi phần lớn các khoản vay của ngân hàng đều được thế chấp bằng các bất động sản. Việc các bất động sản khắp cả nước gia tăng giá trị ổn định trong những năm qua, cũng chính là cơ sở quan trọng để các ngân hàng có thể gia tăng dư nợ tín dụng. Việc siết chặt nguồn cung vốn từ nhiều phía như hiện tại sẽ tạo một áp lực rất lớn lên giá bất động sản. Việc siết chặt nếu diễn ra lâu dài sẽ có thể khiến nhiều chủ đầu tư buộc phải thanh lý tài sản với mức chiết khấu đáng kể để có thể trả các khoản nợ vay ngân hàng cũng như các khoản trái phiếu đáo hạn.

Rõ ràng không phải ngẫu nhiên mà hoạt động giám sát chặt chẽ hệ thống bất động sản lại đang diễn ra vào thời gian này. Thị trường bất động sản ở Trung Quốc đã trải qua nhiều năm cải tổ nhưng mọi thứ vẫn chưa hệ có những lối thoát. Giá nhà đất ở Trung Quốc đã sụt giảm mạnh trong suốt thời gian qua, tuy nhiên vẫn chưa thể ngăn chặn được xu hướng giảm giá và những bất ổn của thị trường. Cơ quan quản lý ở các cấp cao nhất chắc chắn sẽ nhìn thấy bài học kinh nghiệm ở đó và có thể đánh giá được đâu là thời điểm phù hợp để có thể cơ cấu những khoản bất động sản và ở một mức độ như thế nào để hệ thống ngân hàng sẽ vẫn đứng vững trước những biến động trong giá trị bất động sản được sử dụng làm các tài sản thế chấp.