Ngành tiêu biểu năm 2019: Ngành bất động sản khu công nghiệp tăng mạnh trong xu hướng dịch chuyển sản xuất

Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung tạo nên làn sóng dịch chuyển sản xuất ra khỏi Trung Quốc. Với điều kiện kinh tế chính trị và nguồn nhân lực dồi dào, Việt Nam đã trở thành quốc gia thu hút nhiều vốn FDI trong sự kiện này.

Tóm lược

• Xu hướng dịch chuyển sản xuất làm gia tăng nhu cầu thuê đất khu công nghiệp, đồng thời giá thuê và công suất lấp đầy tăng mạnh.
• Doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp gia tăng đầu tư xây dựng đón xu hướng dịch chuyển dòng vốn.
• Giá cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp tăng nóng trong năm 2019.

Diễn biến chiến tranh thương mại Mỹ - Trung năm 2019

       Đầu năm 2020, Mỹ và Trung Quốc chính thức ký thỏa thuận thương mại giai đoạn 1, tạm dừng các đợt áp thuế mới lên hàng hóa xuất khẩu. Ngày 22/03/2018, Mỹ mở màn cuộc chiến bằng tuyên bố đánh thuế lên 50 tỷ USD giá trị hàng hóa xuất khẩu Trung Quốc khi phía Mỹ đưa ra cáo buộc về hành vi đánh cắp tài sản trí tuệ và hoạt động kinh doanh thiếu công bằng của chính doanh nghiệp Trung Quốc hoạt động trên lãnh thổ nước này. Đáp trả lại hành động của Mỹ, Trung Quốc cũng áp thuế lên hàng hóa xuất khẩu của Mỹ. Các đợt áp thuế qua lại lên hàng hóa lẫn nhau của hai cường quốc kinh tế diễn ra đến cuối năm 2019. Cuộc chiến giữa hai quốc gia đã tác động nhiều chiều đến nhiều quốc gia trên thế giới.

Dòng vốn FDI năm 2019 tăng mạnh, Việt Nam đẩy mạnh phát triển hạ tầng bất động sản khu công nghiệp

       Việt Nam là nước được hưởng lợi từ diễn biến chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, đặc biệt là bất động sản khu công nghiệp, vốn FDI vào Việt Nam gia tăng đột biến. Năm 2019, Việt Nam thu hút nhiều nhà đầu từ FDI đầu tư phát triển kinh doanh tại các khu công nghiệp trọng điểm trong nước do mức ưu đãi về thuế xuất khẩu. Để "né" các đòn thuế quan từ chiến tranh thương mại, các nước đã chọn đặt nhà máy tại Việt Nam như lá bài miễn thuế. Đặc biệt là Trung Quốc, dòng vốn FDI riêng quốc gia này đổ vào Việt Nam tăng gần 90% so với năm 2018 trong khi tổng dòng vốn năm 2019 chỉ tăng 7,2%.

Biểu đồ: Dòng vốn FDI từ Trung Quốc vào Việt Nam giai đoạn 2014 - 2019

       Để đáp ứng nhu cầu gia tăng đột biến của thị trường, doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp gia tăng đầu tư nhằm đáp ứng nhu cầu trong và ngoài nước. Diện tích đất khu công nghiệp năm 2019 gia tăng một cách nhanh chóng, đặc biệt ở các khu vực lân cận tỉnh Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu. Số lượng khu công nghiệp cả nước tăng thêm 9 và 6 khu công nghiệp mới đi vào hoạt động, nâng tổng số khu công nghiệp đã đi vào hoạt động năm 2019 lên 256. Phần lớn các dự án đầu tư mới đều tập trung vào quý 3 và 4 năm 2019, khi thương chiến Mỹ - Trung căng thẳng đỉnh điểm. Trong đó, BCM và SNZ là hai doanh nghiệp gia tăng đầu tư mạnh nhất. Các doanh nghiệp còn lại không gia tăng đầu tư mở rộng nhiều do đã hoàn thành giai đoạn xây dựng trước đó và đang trong giai đoạn tìm kiếm khách hàng. Những doanh nghiệp có khả năng đáp ứng nhu cầu của khách hàng cao, sẵn sàng cho thuê như D2D, KBC, SZC… có mức tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận cao hơn những doanh nghiệp khác.

Biểu đồ: Tăng vốn đầu tư doanh nghiệp ngành BĐS KCN năm 2019

Lợi nhuận tăng do nhu cầu thuê đất khu công nghiệp và giá cho thuê tăng

       Giá thuê tăng và công suất khai thác được tối ưu: Chính sự chuyển dịch ồ ạt của dòng vốn FDI đã khiến cho tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp trên cả nước được cải thiện rất nhiều, thậm chí rất nhiều khu công nghiệp ở Bình Dương gần như đạt công suất khai thác 100%. Đi kèm với đó là giá thuê đất khu công nghiệp tăng lên rất nhanh ở phần lớn tất cả các phân khúc, trong đó mức tăng cao nhất dành cho các khu công nghiệp ở TP.HCM và Bình Dương. Với gần 38.000 ha và tỷ lệ luôn lấp đầy gần 90%, giá thuê tăng 11%, ở mức 96 đô la/m².

Biểu đồ: Tỷ lệ lấp đầy và tăng giá cho thuê bất động sản khu công nghiệp 2019 tăng mạnh so với 2018

       Kết quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp tăng cao: Năm 2019, lợi nhuận doanh nghiệp tăng gấp nhiều lần so với năm 2018, điển hình như D2D có lợi nhuận tăng gấp gần 3 lần so với năm trước. Trong năm, chỉ riêng NTC có doanh thu sụt giảm hơn 60% do năm 2018 doanh nghiệp ghi nhận 364 tỷ đồng thu từ khu công nghiệp Nam Tân Uyên. Phần lớn doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp còn lại đều tăng trưởng doanh thu ở mức trung bình 20% trong năm 2019.

Biểu đồ: Tăng trưởng doanh thu của doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp năm 2019

       Với hiệu quả hoạt động cao, nhiều doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp trở thành danh mục nhóm cổ phiếu được nhiều nhà đầu tư săn đón trong năm.

Giá cổ phiếu liên tiếp phá đỉnh với sự săn đón của nhà đầu tư

       Sự kiện chiến tranh thương mại làm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp sáng nhất sàn chứng khoán năm 2019. Khi đó, D2D, NTC, SZC… được mệnh danh là siêu cổ phiếu khi giá tăng gấp 2-3 lần trong thời gian ngắn. Giá cổ phiếu tăng mạnh nhất trong giai đoạn 8 tháng đầu năm và hạ nhiệt trong quý 4 khi Mỹ và Trung Quốc tạm thời đình chiến. Mặc dù giá sụt giảm vào cuối năm nhưng bất động sản khu công nghiệp vẫn giữ vị trí là nhóm ngành có giá cổ phiếu tăng mạnh năm 2019 cũng với ngành công nghệ và bán lẻ.

Biểu đồ: Tăng trưởng giá cổ phiếu ngành bất động sản khu công nghiệp năm 2019